Vajaakäytöstä uuteen käyttöön – Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen edellytykset toimistorakennuksissa

Käyttötarkoituksen muutos pidentää rakennuksen elinkaarta

Toimistorakennusten käyttöasteet ovat viime vuosina Suomessa laskeneet. Vajaakäytöllä olevien rakennusten käyttötarkoituksen muutoksilla eli konversioilla voidaan pidentää rakennuksien elinkaarta.

Esimerkiksi vuonna 2019 Rakli arvioi yhdessä KTI Kiinteistötiedon kanssa, että pääkaupunkiseudun tyhjänä olevat toimistotilat, noin 1,2 miljoonaa neliömetriä, aiheuttavat vuodessa noin 57 miljoonan euron kustannukset ja 42 000 tonnin hiilidioksidipäästöt.

Kestävämpi vaihtoehto uudisrakentamiselle

Käyttötarkoituksen muutos on usein kestävämpi vaihtoehto uudisrakentamiselle, esimerkiksi tiivisti rakennetussa kaupunkiympäristössä. Käyttötarkoituksen muutoksella voidaan pienentää hiilipiikkiä merkittävästi.

”Rakennuksen pitkäikäisyys tukee sekä ilmasto- että kiertotaloustavoitteita ehkäisemällä uudisrakentamisen materiaalivalmistuksen hiilipiikkiä ja neitseellisten materiaalien käyttöä", kertoo Rambollin projektipäällikkö Kalevi Saarela.

Käyttötarkoituksen muutoksella on mahdollista säilyttää esimerkiksi kaupunkiympäristön historiallisesti tai kulttuurisesti tärkeä kiinteistö, ja antaa sille uusi elämä esimerkiksi asuintalona. Samalla parannetaan tilatehokkuutta ja hyödynnetään olemassa olevaa infraa.

”Muutosprojektien eli konversioiden avulla on pystytty vastaamaan erilaisten asuntotyyppien kysyntään. Esimerkiksi Newil & Baun kohteessa 76&Piha toteutettiin suuria perheasuntoja, kun taas vastaavasti HOAS HIMAssa toteutettiin miniasuntoja opiskelijoille.”

Kaavoitus ja maankäyttö hidastavina tekijöinä

Julkaisun mukaan merkittävin este rakennuksen käyttötarkoituksen muutokselle on käytännössä negatiivinen asenneilmasto.

Myös kaavamääräyksillä sekä kaupunkien ja kuntien maankäyttölinjauksilla sekä tavoitteilla on suuri merkitys siihen, kuinka helposti käyttötarkoituksen muutoksiin voidaan ryhtyä. Tyypillinen konversiohanke vaatii tiivistä yhteistyötä esim. kaavoittajien, kehittäjien sekä projektin toteuttajien kanssa. Kaupunkien tulisikin tiivistää yhteistyötään eri osapuolten kanssa helpottaakseen hankkeiden sujuvampaa suunnittelua ja nopeampaa toteutusta.

Myös rakennuksen ominaispiirteet vaikuttavat

Yksittäisen rakennuksen osalta keskeisiä tekijöitä käyttötarkoituksen muutosta harkittaessa ovat runkosyvyys, kerroskorkeus, rakenteiden kunto ja mitoitus sekä rakennuksen muoto.

Lue Ympäristöministeriölle toteutettu Policy brief sekä selvitys: Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen edellytykset : Case toimistorakennus.